Hauskauf und Wohnungskauf mit Erbpacht - worauf acht geben?

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Immobilienbewertung mit Tücken

Bei Erbpacht (Erbbaurecht) erhält man das Recht, gegen Zahlung eines festgelegten regelmäßigen Erbbauzinses auf dem Grundstück einer anderen Person oder Institution ein Gebäude zu errichten und für eine ebenfalls festgelegte Zeitdauer von meist 99 Jahren zu nutzen. Die Eintragung des Grundstücks selbst verbleibt dabei im normalen Grundbuch. Die Erbpacht selbst ist hingegen ein so genanntes "grundstücksgleiches Recht", das in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen wird und wie ein Grundstück selbst verkauft, vererbt oder beliehen werden kann. Die Einzelheiten sind im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) festgelegt. Erbpachtgeber sind meist weniger Privatleute als vielmehr die Kirchen, Kommunen oder andere Institutionen der öffentlichen Hand, die durch die Erbpacht Einnahmen erzielen, ohne dabei die langfristige Verfügungsgewalt über das Objekt zu verlieren.

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Die Besonderheit dieser Konstellation führt in der Praxis der Bewertung des Verkehrswerts einer Immobilie allerdings zu gewissen Schwierigkeiten, die nur ein entsprechender Gutachter mit entsprechender Erfahrung wirklich abschätzen kann. Nach dem in den Wertermittlungsrichtlinien von 2006 vorgeschriebenen Wertermittlungsverfahren werden zunächst Immobilie und Grundstück getrennt bewertet, so als ob keine Erbpacht bestünde. Erst wenn dies geschehen ist, werden jeweils bestimmte Beträge abgezogen für die mangelnde Verfügungsgewalt des Immobilieneigners. Denn die Immobilie (oder vielmehr das Erbpachtrecht) kann nur mit der Zustimmung des Grundstückseigners verkauft werden, und auch erhebliche bauliche Veränderungen bedürfen dessen Zustimmung.

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Der Verkehrswert der jeweiligen Immobilie sinkt, je näher das Ende des Erbpachtvertrages rückt, da der Grundstückseigner einer Verlängerung des Vertrages nicht unbedingt zustimmen muss. In diesem Falle fällt die Immobilie an den Grundstückseigner zurück (Heimfall), der allerdings dem Erbpachtberechtigten eine angemessene Entschädigung zu zahlen hat, die wiederum vom baulichen Zustand des Gebäudes abhängt und nach den gesetzlichen Bestimmungen zwei Drittel des Verkehrswertes nicht unterschreiten darf.



Insgesamt sind nur knapp 5% aller Immobilien in Deutschland von einem Erbpachtrecht betroffen. Da deswegen das vom Gesetzgeber eigentlich geforderte Vergleichswertverfahren bei der Immobilienbewertung in einem solchen Fall wegen fehlender Vergleichsmöglichkeiten eher selten möglich ist, wird meist das Ertragswertverfahren zur Feststellung des Gebäudesachwerts oder des Gebäudeertragswerts zuzüglich des Bodenwertanteils des Erbpachtnehmers angewandt. Dafür ist zu kalkulieren, welche Miete für das jeweilige Objekt im betreffenden Zeitraum zu erzielen wäre. Davon ist dann der jährlich zu entrichtende Erbpachtzins abzuziehen, der gemeinhin zwischen 3% und 6% des Immobilienwertes liegt. Hierbei ist zu beachten, dass der Erbpachtzins heute meist indiziert ist, also für privat genutzte Gebäude alle drei Jahre den veränderten wirtschaftlichen Verhältnissen nach dem Verbraucherpreisindex angepasst werden kann. Weiterhin sind Liegenschaftszinsen, Bewirtschaftungskosten und eventuelle sonstige wertbeeinflussende Umstände und aus vertraglichen Bestimmungen sich ergebende Marktanpassungsfaktoren durch entsprechende Abschläge einzupreisen. Der sich dann ergebende Verkehrswert wird unter Umständen noch weiter gemindert, wenn die restliche Nutzungsdauer des Gebäudes länger ist als die verbleibende Restzeit des Erbpachtvertrages oder wenn die vom Grundstückseigentümer am Ende des Erbpachtvertrages zu zahlende Ablaufentschädigung den Verkehrswert nicht oder nicht in voller Höhe entschädigt.

Vereinfachend kann festgestellt werden, dass der Verkehrswert eines Gebäudes in Erbpacht in erster Linie durch die Restnutzungsdauer der Erbpacht bestimmt wird. Jedoch kann es vorkommen, dass Gemeinden oder die Kirche die Erbpacht über Jahrzehnte nicht angepasst haben und hierdurch ein extrem günstiger Pachtzins entstanden ist, der sehr stark von der üblichen Verzinsung abweicht. In diesem Falle kann das Erbpachtrecht ein hohen Wert erlangen - gerade in guten Wohnlagen, wo Grundstückspreise stark angestiegen sind. Der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie in Erbpacht kann bis zu 25% und mehr unter dem Verkehrswert eines vergleichbaren "normalen" Kaufobjekts liegen. Da Gebäude im Gegensatz zu Grundstücken einem kontinuierlichen Wertverlust unterliegen, kann am Ende der Erbpachtzeit unter Umständen sogar ein negativer Verkehrswert ermittelt werden, weil eine Renovierung oder Sanierung nicht mehr rentabel wäre. Im solch einem Fall wären dann sogar Abriss- und Entsorgungskosten zu veranschlagen.



Finanziell interessant kann der Erwerb einer Immobilie in Erbpacht dennoch sein, wenn der Erbpachtzins erheblich unter den üblichen Kreditzinsen liegt. Liegt das Kreditzinsniveau allerdings gleichauf oder sogar unter dem Erbpachtzins, so ist die Immobilie de facto als wertlos zu bewerten, da niemand über einen langen Zeitraum den Erbpachtzins bezahlen würde, wenn er den käuflichen Erwerb einer vergleichbaren Immobilie zu günstigeren Konditionen finanzieren kann. Wertsteigernd ist dagegen zu bedenken, dass beim Erwerb einer Immobilie in Erbpacht die beim normalen Hauskauf fällige Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5% des Kaufpreises entfällt und der Erbpachtzins als steuermindernde Werbungskosten abgesetzt werden kann, wenn die betreffende Immobilie vermietet wird. Diese Steuervorteile lassen den Erwerb einer Immobilie in Erbpacht als Investitionsobjekt interessanter erscheinen als für den Eigengebrauch.

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