Hauskauf und Wohnungskauf mit Erbpacht - worauf acht geben?

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Erbpacht beim Hausbau (Neubau)

Erbpacht, auch Erbbaurecht genannt, bedeutet, dass man sich auf einem fremden Grundstück ein Haus baut. Der Bauherr wird Erbbauberechtigter genannt, der Besitzer des Grundstückes nennt sich Erbbauverpflichteter. Die Eigentums-/Nutzungsregelung wird im Grundbuch in zwei Büchern eingetragen. Allerdings hat der Bauherr beim Neubau mit Einschränkungen zu rechnen, z.B. welche Art von Gebäude er errichten darf. Der Erbbauberechtigte kann allerdings sein Erbbaurecht sowie die Immobilie belasten, verkaufen oder gar vererben. Auch die Vermietung ist möglich. Hierzu ist aber immer die Zustimmung des Grundstückeigentümers erforderlich.

Der Erbbauberechtigte zahlt für die Nutzung des Grundstücks an den Erbbauverpflichteten einen jährlichen Betrag, den so genannten Zins. Der jeweilige Zins ist abhängig von Lage des Grundstückes und der weiteren Entwicklung des Grundstückwertes. Der Zins beträgt in der Regel zwischen 2 und 6 %, im Durchschnitt 4 % des Grundstückswertes. Das ist meist günstiger als der Kauf des Grundstückes und der damit verbundene Hypothekenzins.

Beim Finanzamt werden die beiden Vertragspartner unterschiedlich behandelt. Beim Erwerb des Erbbaurechtes handelt es sich um Anschaffungskosten des Erbbaurechts. Dazu gehören zum Beispiel auch Einmalkosten wie z. B. die Kosten für den Notar oder für die erforderlichen Einträge im Grundbuch die Grundbuchgebühren. Anschaffungskosten des Erbbaurechts können auf die Laufzeit des Erbbaurechts verteilt abgeschrieben werden und sind mit dem jeweiligen Jahresbetrag als Werbungskosten absetzbar. Bei Vermietung der Immobilie, die auf einem Erbbaugrundstück errichtet wurde, kann die Erbbauzinsen im Jahr der Zahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung von seiner Steuerpflicht absetzen. Werden die Pachtzinsen als Einmalzahlung durch einem Kredit finanziert, dürfen auch die Schuldzinsen in den Jahren der Zahlung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgesetzt werden. Dies bietet enorme steuerliche Vorteile für den Erbbauberechtigten.

Es lohnt sich für viele, diesen Weg zu einem Eigenheim zu wählen, wenn man finanziell nicht so gut gestellt ist, denn die monatliche Belastung bei der Erbpacht ist wesentlich geringer als bei der herkömmlichen Baufinanzierung.



Ein Nachteil der Erbpacht ist, dass die Erbbauzinsen meist eine lange Laufzeit haben, manchmal gar 99 Jahre. Eine Hypothek ist dagegen irgendwann getilgt. Die Immobilie geht nach Ablauf des Vertrages gegen eine entsprechende Abfindung in das Eigentum des Erbbauverpflichteten über.

Verstößt ein Erbbauberechtigter gegen vertragliche Verpflichtungen, kann das Gebäude auf dem Erbbaugrundstück bereits vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit des Vertrags in das Eigentum des Erbbauverpflichteten übergehen. Kommt es zu einem Rechtsstreit, sind meist Auseinandersetzungen über den „Heimfall“ die Ursache. Für den Erbbauberechtigten ist aber eine Entschädigung zu zahlen.
Der Erbbaurechtsvertrag sollte daher eine Bestimmung enthalten, wie der Wert des Gebäudes für alle Beteiligten zu jeder Zeit bindend ermittelt werden kann. Bei Wohngebäuden muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts betragen. Mit der Übernahme der Immobilie übernimmt der Erbbauverpflichtete alle Belastungen.

Bei Vertragsabschluss sollten die Vertragsparteien darauf achten, dass geregelt wird, wie die Zweckentfremdung des auf dem Erbgrund errichteten Gebäudes, Ausbleiben der Zinszahlungen über einen längeren Zeitraum, Verwahrlosung der Gebäude oder die Insolvenz des Erbbauberechtigten gehandhabt werden. Ein Eigenbedarf des Grundstückseigentümers sollte von Anfang an ausgeschlossen werden. Private Eigentümer neigen gern dazu, solche Arten von Gründen in die Verträge aufzunehmen.

In der Regel wird eine Erbpacht von Kirchen, Gemeinden oder anderen gemeinnützigen Organisationen vergeben, was sich als relativ unproblematisch erwiesen hat. Bei privaten Vertragspartnern hat man dagegen sehr oft damit zu rechnen, dass sie nach Vertragsende Gewinn erzielen möchten.



Der Pächter sollte sich auf jeden Fall vor Vertragsabschluss eine Einsicht in das Grundbuch sichern.
Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern dokumentiert, zum einen im Grundstücksgrundbuch und zum anderen im Erbbaugrundbuch.

Das Grundstücksgrundbuch ist das Grundbuch für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück, also die eigentliche Pachtsache. In ihm wird das Erbbaurecht in Abteilung II an erster Rangstelle eingetragen.

Das Erbbaugrundbuch wird separat angelegt und ist wie das Grundbuch aufgebaut. Im Bestandsverzeichnis werden Erbbauvertrag, das belastete Grundstück und der Grundstückseigentümer benannt.

In Abteilung I wird der Erbbauberechtigte benannt, das ist dann der Pächter.
In Abteilung II werden der Erbbauzins und sonstige Rechte und Belastungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte eingetragen. Abteilung III regelt die Grundpfandrechte, die auf dem Erbbaurecht lasten.

Wer sich für Erbbaugründstücke interessiert, fragt am besten beim Liegenschaftsamt nach. Besser ist ein guter Kontakt zum Pfarrer oder der Kirchengemeinde. Insbesondere die katholische Kirche ist eine der größten Grundbesitzer Deutschlands. Hier stehen Ihre Chancen gut, wenn Sie aktiv in der Gemeinde mitarbeiten, schlechter, wenn Sie aus der Kirche ausgetreten sind. Oft werden Erbbaugrundstücke von Gemeinden und Städten für sozial schwache oder kinderreiche Familien angeboten.

www.der-hausinspektor.de
www.hauskauf-baugutachter.de
www.hauskaufratgeber.de
www.immobilienhilfe.de
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